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반장까지 날카로운 현정은 처음 모습 내려섰다. 미친개한테[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 국가, 지방자치단체(이하, ‘국가 등’이라 한다)가 귀속재산 또는 주인 없는 무주 부동산임을 전제로 소유권이전등기를 해놓은 땅에 대해, 진정한 소유자가 나타나 해당 등기를 말소해달라는 원인무효소송을 할 때, 국가 등이 등기부취득시효를 주장하는 경우가 있다. 이번 시간에는 이런 국가소송에서 특히 문제되는 등기부취득시효와 관련된 실무사례들을 정리해 보겠다.

등기부취득시효의 법리
부동산 취득시효를 원인으로 소유권자가 될 수 있는 방법으로는, 점유취득시효와 등기부취득시효가 있다.
이 중에서 ①점유취득시효란, 타인 명의로 등기된 부동산이라 하더라도, 내가 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 그 2014 SM7 노바 부동산을 점유했다면, 소유권이전등기 청구소송을 하여 소유권등기를 가져올 수 있다는 것이고, ②등기부취득시효란, 내가 부동산의 소유권등기는 갖고 있지만, 누군가 이 등기가 원인무효라는 것을 주장하는 상황에서도, 그래도 내가 10년 이상 소유의 의사로 공연하게, 선의 무과실로 그 부동산을 계속 점유했다면, 원인무효의 등기임에도 결국 실제 소유권을 인정해 준다는 프리랜서대환대출 것이다.
점유취득시효와 등기부취득시효의 기본적인 차이는, 점유취득시효는 내가 등기를 하지 않은 상태에서 20년간 점유해야 한다는 것이고, 등기부취득시효는 내가 등기를 한 상태에서 10년간 점유해야 한다는 것이다.
등기부취득시효의 요건 중 ‘소유의 의사’란 자주점유라고도 하는데, 쉽게 말하면, 점유자 본인이 이 땅의 진정 아파트매매잔금대출 한 소유자인 것으로 착각하여 점유했고, 그 착각에 객관적으로 정당한 이유가 있어야 한다는 것이다.‘선의’란 점유자가 자신에게 소유권이 있다고 믿는 것을 말하고, ‘무과실’은 그렇게 믿는 데에 과실이 없는 것을 의미한다. 점유자에게 소유의 의사와 선의는 추정되지만, 무과실은 시효취득을 주장하는 자가 스스로 입증해야 한다.
국가 등의 소유권 핸드폰 할부회선 소송에서 등기부취득시효 주장에 대한 판례 경향
국가 등은 토지조사부, 임야대장, 등기부, 제적등본 등 토지에 관한 공적 장부를 관리하는 주체라는 점에서, 법원은 국가 등이 등기부취득시효 주장을 할 때 부동산 소유권 취득 과정에서 정당한 권리자를 확인하려는 노력을 다 했는지를 엄격하게 본다.
그 결과 점유 개시에 과실이 해약환급 있다는 이유로 등기부취득시효를 부정하는 사례가 많은데, 아래에서 소개해 보겠다.
① 국가가 토지를 도로로 점유하였더라도 토지대장 등 지적공부에 타인 소유로 기재되어 있고 그 토지대장이 소실되지 않고 계속 존재해 온 사안에서, 법원은 국가가 타인 소유임을 알면서 무단으로 점유한 것으로 보아 자주점유의 추정이 깨졌다고 판단하여 등기부취득시효 주장을 배척하였다(대법원 2023다305769 판결)
② 국가가 귀속재산 또는 무주 부동산임을 전제로 소유권이전등기를 마쳤으나, 해당 토지의 등기부상 소유자가 창씨개명한 한국인으로 추정되고 제적등본 등을 통해 이를 확인할 수 있었음에도 확인 절차를 이행하지 않은 사안에서, 법원은 점유 개시에 과실이 있다고 보아 국가의 등기부취득시효 주장을 배척하였다. (대구지방법원 경주지원 2023가단1794 판결).
③ 토지조사부가 작성되어 사정명의인이 따로 있는 토지에 대해, 국가가 무주 부동산으로 취급하여 국유재산으로 등기한 사안에서, 법원은 국가가 토지조사부를 미리 조사했다면 국가가 소유권을 취득하지 못할 것임을 충분히 알 수 있었다고 보고, 그 토지의 점유에 대하여 과실이 있다고 판단하여 국가의 등기부취득시효 주장을 배척하였다(수원지방법원 2023나103205 판결).
④ 지방자치단체가 공공용지 협의취득을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤으나, 당시 등기명의자가 이미 사망한 상태였고 상속인이 존재함을 충분히 알 수 있었음에도 이를 제대로 확인하지 않은 사안에서, 법원은 지방자치단체가 점유의 개시에 있어 자기의 소유라고 믿은 데에 과실이 있다고 보았고, 이에 따라 등기부취득시효 주장을 배척하였다(창원지방법원 2023나110217 판결).
등기명의자로부터 제3자가 다시 매수하거나 수용하여 등기를 취득한 경우
소유권등기가 원인무효일 때, 진정한 소유자는 등기 명의자를 상대로 원인무효소송을 해서 되찾을 수 있고, 그 명의자가 국가일때는 등기부취득시효의 항변을 하더라도, 등기부취득시효의 요건을 엄격하게 심사하므로, 결국 원인무효를 주장하는 자가 승소하는 사례가 많다는 것에 대해 설명하였다.
그런데, 원인무효의 등기를 하였더라도, 그 토지를 선의의 제3자가 다시 매수하여 등기를 하고 그때부터 다시 10년이 지났다면, 그 제3자의 경우에는 원칙적으로 등기부취득시효가 인정됨을 주의해야 한다.
그 제3자가 앞선 등기의 원인무효 사실을 전혀 알지 못했다면, 등기부취득시효의 요건인 소유의 의사, 선의, 무과실 등의 요건을 충족할 수 있기 때문이다. 따라서 그 제3자가 국가 등이고 수용을 통해 재차 등기를 취득한 경우에도, 등기 후 10년이 지났다면 등기부취득시효가 인정될 것이다.
이에 대한 보다 구체적인 내용은 필자가 이데일리 뉴스에 2025년 8월 9일자로 작성한 ‘등기부취득시효의 법리와 원인무효소송과의 관계[김용일의 부동산톡]’으로 정리해 놨으니, 그 글을 참고하면 될 것이다.
△김용일 변호사
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표
- 대한변호사협회 공식 등록 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 등록 상속전문변호사
양희동 (eastsun@edaily.co.kr)